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節錄:《建築物管理條例》(第344章)指南

第十一章 業主的責任和權利

業主的責任

當業主購入多層大廈的一個單位時,他不單擁有這個單位的獨有擁有權,也同時和其他業主共同擁有大廈的公用部分。成立法團可以讓業主組織起來,更有效地管理大廈。

法團成立以後,在法律上會代表所有業主執行大廈管理的工作,但這並不代表業主就無須履行管理大廈的責任。法團的成立,並不會影響業主就大廈公用部分所負有的責任。

如果大廈因為管理不善或缺乏維修而導致任何意外,法團可能須就意外負上法律責任和作出賠償。如果法團未能作出賠償,有關人士可以根據《公司(清盤及雜項條文)條例》(第32章) 第X部的條文,向法庭申請將法團清盤。同樣地,如果法團未能償還其債項及債務,例如未有繳付維修費用,債權人也可以向法庭申請將法團清盤。法團清盤時,業主須負上共同及各別的法律責任,各按其擁有的業權份數出資,使法團資產的數額足以償還其債項及債務。

因此,作為法團的一員,大廈的所有業主都應該積極參與法團及大廈管理的事務,使大廈的公用部分維持良好合用的狀況。

大致來說,業主有以下的責任:

  • 遵守由法團業主大會或管委會議決通過的事項;
  • 依照公契和條例的規定,共同攤分及準時繳付大廈的管理費及其他基金款項,包括維修大廈公用部分的費用;
    • 如果業主就大廈任何部分具有獨有擁有權,或對該部分具有獨有的使用、佔用或享用權,則即使公契並無訂明,該人也須負有維持該部分修葺妥善及狀況良好的責任。
  • 遵守公契和條例的規定,避免作出違反有關規定的行為,例如改變單位用途、非法佔用大廈公用部分等;
    • 任何人也不可以將大廈的公用部分改作自用,除非有關改變是由業主委員會(如有的話)藉決議批准。
    • 此外,任何人也不可以使用或准許他人使用大廈的公用部分,以致:
      • 不合理地干擾任何業主或佔用人使用或享用該公用部分;或
      • 對合法在大廈內的任何人造成滋擾或危險。
    業主委員會是什麼?

    業主委員會指根據及按照公契成立的業主組織。有關組織的組成、運作細則、職責和權力都須依從公契的規定。業主委員會並不是一個法人團體。

    如果大廈已委出管委會和成立法團,則管委會委員須當作為業主委員會,並具有業主委員會根據公契所具有的一切職能、權力及職責。

  • 關注法團及大廈管理事務,例如出席法團業主大會,並行使本身的投票權利表決有關事項。
業主的權利

作為法團的一員,業主有以下的權利,監察法團和管委會的運作:

法團業主大會
  • 出席法團業主大會,並就各項決議擁有投票權。在任何法團業主大會上,除公契另有規定外,業主每擁有一份業權份數,即有一票。
  • 如果業主無法出席業主大會,可以委派代表出席會議和投票。獲委任的代表須視為出席會議的該業主。

    獲委任的代表可以代業主在會議上行使投票權,因此業主應該慎重揀選可信任的人作為他的代表。

  • 業主如果對法團的運作有任何意見,可以向管委會反映,或要求管委會主席召開法團業主大會,討論及表決有關事項。
    • 在不少於5%的業主要求下,管委會主席須在收到要求後的14天內,就業主所指明的事宜召開法團業主大會,並在收到要求後的45天內舉行該業主大會。
      • 5%的業主應以業主人數計算,而無須理會有關業主所擁有的業權份數。
      • 在這情況下,召開會議指發出會議通知,而舉行會議則是指實際進行會議。
管委會委員
  • 業主可參選成為管委會委員,也可以藉在法團業主大會上通過的決議,委任他們認為適合的業主擔任管委會委員。
  • 如果業主不滿意個別管委會委員的表現,可以在法團業主大會上通過決議,撤換管委會的任何委員。